第一部分市場(chǎng)調(diào)查與分析

香榭?jī)�都三期——中天藍(lán)山項(xiàng)目位于環(huán)湖東路與樊洼路東北交口，地塊狀由東北向西北呈不規(guī)則梯形狀，南北長(zhǎng)為215米，東西長(zhǎng)為260米。項(xiàng)目占地面積4.56萬(wàn)M²，總建筑面積4.56萬(wàn)M²。以多層、小高層為主并伴有沿街門(mén)面和商場(chǎng)。容積率0.99，綠化率46%，建筑密度26%。項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，一期為5幢多層。

    該項(xiàng)目是在認(rèn)真研究了國(guó)家今年的房地產(chǎn)政策，充分調(diào)研和分析蜀山區(qū)樓市板塊的空白點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目的地塊條件，結(jié)合城市規(guī)劃，并在借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)樓盤(pán)的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)上，進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的。其特點(diǎn)如下：

⑴低密度、低容積率、高綠化率；

⑵休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地規(guī)模大，接近總建面的2/5；

⑶設(shè)有4800M²的地下停車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)量幾乎達(dá)到戶(hù)均1：1的配比；

⑷基本保留了地形原貌，住宅順勢(shì)而建，高低不一，點(diǎn)線(xiàn)結(jié)合，錯(cuò)落有致，構(gòu)成了豐富的外部景觀(guān)；

⑸建筑單體造型現(xiàn)代，外墻為三段色，屋頂為坡型，加上簡(jiǎn)潔的陽(yáng)臺(tái)，形成了現(xiàn)代色彩的立面效果；

⑹項(xiàng)目分為三個(gè)組團(tuán)，其中1~6幢為A組團(tuán)，主要有2幢4+1和4幢5+1的多層組成；7~10幢為B組團(tuán)，主要有4幢點(diǎn)狀小高層組成；11~14幢為C組團(tuán)，主要有4個(gè)條狀多層組成，15幢樓的綜合商業(yè)中心；

⑺規(guī)劃大多是市場(chǎng)十分鮮見(jiàn)的“4+1”、“5+1”多層，少量是蝶型點(diǎn)狀小高層，突出了項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)；

⑻戶(hù)型絕大多數(shù)在100M²以下，瞄準(zhǔn)了蜀山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的空白點(diǎn)，搶得市場(chǎng)先機(jī)；

⑼建筑朝向以正南偏東為主，既避免了西曬，又增加了空氣的對(duì)流；

⑽在人氣匯聚的環(huán)樊路口，規(guī)劃了4200M²的城市廣場(chǎng)和7525M²的商業(yè)中心，為社區(qū)休閑、娛樂(lè)購(gòu)物提供了極大便利。

⑴項(xiàng)目位于城市主要交通干道二環(huán)路西段的環(huán)湖東路和已經(jīng)被列為2007年市政道路建設(shè)項(xiàng)目的樊洼路的交口，道路通暢便利；

⑵項(xiàng)目東距省城第一路的長(zhǎng)江路600多米，西離城市次干道的清溪路僅300米左右；

⑶項(xiàng)目門(mén)口有19、108、110、114、157和801路公交車(chē)直達(dá)。

⑴今年上半年，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)，在去年上半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打壓后，又出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓，以規(guī)范其市場(chǎng)行為，許多購(gòu)房者持幣待購(gòu)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售處于不溫不火的狀態(tài)；

⑵蜀山區(qū)是合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的板塊，該板由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，樓盤(pán)品質(zhì)和價(jià)格較高，許多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商如綠城、金塘、華潤(rùn)、新華等云集在此，使該板塊在前幾年就已進(jìn)入實(shí)力和品牌拼比的大盤(pán)時(shí)代；

⑶該區(qū)域的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)前兩年的高速攀升，目前上揚(yáng)空間趨緩；

⑷由于前兩年的大盤(pán)介入和小盤(pán)的跟風(fēng)，造成該板塊120M²以上戶(hù)型的住宅嚴(yán)重積壓，據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，該板塊120M²以上的商品房存量占全市近80%，而100M²以下住宅嚴(yán)重匱乏；

⑸合肥市“十一五”規(guī)劃，明確了工業(yè)立市的決策，使得合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，對(duì)于地處高新區(qū)和科學(xué)島的蜀山區(qū)西北的房地產(chǎn)板塊，將會(huì)更加有利，而香榭?jī)�都三期正處于該板塊的中心區(qū)位；

⑹2010年，合肥市將建成我國(guó)中部地區(qū)具有很強(qiáng)輻射力的大都市，城市人口將由現(xiàn)代的近200萬(wàn)人達(dá)到300萬(wàn)人，使得外來(lái)人口進(jìn)一步增多，購(gòu)房潛力大大增加；

⑺該區(qū)域城市白領(lǐng)云集，他們迫切需要一個(gè)交通方便，環(huán)境優(yōu)雅，性?xún)r(jià)比較高的住宅作為憩息之地，而項(xiàng)目的品質(zhì)較高的小戶(hù)型更迎合了這些城市白領(lǐng)的需求；

⑻國(guó)家對(duì)土地資源的嚴(yán)格控制和房地產(chǎn)用地的公開(kāi)招投標(biāo)，使得城市低容積率的高品質(zhì)的多層住宅，將成為一種可望而不可及的稀有產(chǎn)品，被人珍藏。

⑴道路和交通給項(xiàng)目環(huán)境的改善和項(xiàng)目的操作帶來(lái)較大空間，2007年，作為東西走向的城市次干道樊洼路的開(kāi)通，將會(huì)使這一帶居民出行更加便利，無(wú)形中拉近了與市中心的距離；

⑵樊洼路的開(kāi)通將使項(xiàng)目很快增值，距有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，道路沿線(xiàn)的物業(yè)在道路開(kāi)通后將增值20%左右，而沿街商鋪將增值更多；

⑶項(xiàng)目地處合肥最大的植物園、董鋪水庫(kù)和建設(shè)中的森林公園附近，周邊沒(méi)有污染源和噪音，生態(tài)環(huán)境好，空氣自然清新，十分適合人居；

⑷項(xiàng)目周邊配套較為齊全，有衛(wèi)樓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、省立醫(yī)院分院和合肥市福利院，距家樂(lè)福超市僅有2站之路。

香榭?jī)�都三期位于蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路以北的西北板塊上，交通、環(huán)境和規(guī)模是項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn)，因此，我們重點(diǎn)將對(duì)本案附近的、對(duì)本案帶來(lái)一定影響的類(lèi)比性樓盤(pán)進(jìn)行比較分析。

該項(xiàng)目位于環(huán)湖東路與樊洼路的西北交口，毗鄰合肥最大的植物園，董鋪水庫(kù)，占地460畝，建筑面積為40多萬(wàn)M²，2003年9月開(kāi)盤(pán)，分三期開(kāi)發(fā)，一、二期開(kāi)發(fā)均是多層和花園洋房和數(shù)量較少的小高層，共20萬(wàn)M²，目前正在開(kāi)發(fā)的三期，有多層、高層，并修建與社區(qū)配套的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。該小區(qū)配套齊全，有商業(yè)門(mén)面12000多M²，會(huì)所2000M²，并建有幼兒園、西園小學(xué)分校和50中分校。

金色池塘小區(qū)調(diào)查分析表

 

鳳凰城家家景園位于蜀山區(qū)的潛山北路與淠河路兩邊東西交口處，該項(xiàng)目占地面積450畝，建筑面積71萬(wàn)M²，項(xiàng)目共分三期，一期于2002年8月開(kāi)盤(pán)，建筑面積達(dá)11萬(wàn)M²，共1300套，二期于2004年5月開(kāi)盤(pán)，共1464套，三期于2006年8月開(kāi)盤(pán)，共440套。

 

龍鳳嘉園位于潛山路與史河路交口，占地面積為10萬(wàn)M²，總建筑面積為13萬(wàn)M²。小區(qū)配套設(shè)施齊全，綠化率為30%，該項(xiàng)目由合肥銀建城市開(kāi)發(fā)公司、安徽華榮置業(yè)有限公司共同投資開(kāi)發(fā)，上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。銷(xiāo)售價(jià)格為3200元/M²，2006年8月開(kāi)盤(pán)。

 

新文彩花園位于長(zhǎng)江西路的合肥煙廠(chǎng)對(duì)面，占地面積約30畝，建筑面積2萬(wàn)多M²，均為小高層，2005年5月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為3300元/M²。

詳見(jiàn)周邊樓盤(pán)調(diào)查表：

 

兵法曰：知已知彼方能百戰(zhàn)百勝。前面，我們已對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行了客觀(guān)分析，那么，如何針對(duì)香榭?jī)�都三期�?xiàng)目制定具有前瞻性、而又合理的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格確是一件科學(xué)而又慎密的大事。樓盤(pán)的定價(jià)是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、渠道和目標(biāo)消費(fèi)者等諸多因素緊密相關(guān)的，因此，在定價(jià)之前，我們要對(duì)產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)進(jìn)行詳細(xì)分析。

⑴項(xiàng)目位于蜀山區(qū)西北板塊的環(huán)湖東路與樊洼路東北交口，與植物園、董鋪水庫(kù)和森林公園緊密相連，空氣清新，居住環(huán)境尤佳；

⑵二環(huán)路是合肥連接淮南與市區(qū)的主要干道，距項(xiàng)目幾百米的長(zhǎng)江路是合肥市城市大動(dòng)脈，在這里居家，交通便捷，出行方便；

⑶項(xiàng)目有自身優(yōu)勢(shì)，容積率0.99，建筑密度26%，綠化率高達(dá)46%，戶(hù)數(shù)268戶(hù)，這在蜀西北板塊中高檔樓盤(pán)是絕無(wú)僅有的；

⑷小區(qū)停車(chē)位的配置高達(dá)1：1，順應(yīng)了今后中高檔樓盤(pán)的發(fā)展趨勢(shì)；

⑸項(xiàng)目休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全，大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，符合現(xiàn)代人對(duì)生活質(zhì)量的要求，使“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”成為實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目營(yíng)造了“08奧運(yùn)氛圍”；

⑹項(xiàng)目周邊配套較為齊全，有衛(wèi)樓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、省立醫(yī)院的分院、家樂(lè)福超市等。

⑴項(xiàng)目規(guī)模較小，配套與金色池塘相比有較大差距；

⑵項(xiàng)目從2002年的不斷開(kāi)發(fā)具有一定知名度，但開(kāi)發(fā)商品牌知名度不高；

⑶項(xiàng)目周邊環(huán)境與金色池塘相比遜色不少，北鄰少管所，東接蜀山監(jiān)獄宿舍，北連未開(kāi)通的樊洼路，與居民區(qū)接壤；

⑷距加油站較近，對(duì)消費(fèi)者具有一定的負(fù)面影響。

⑴瞄準(zhǔn)了蜀西北板塊奇缺中高檔多層小戶(hù)型的空白點(diǎn)，搶得了市場(chǎng)先機(jī)；

⑵大型室內(nèi)休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館的建立，以?shī)W運(yùn)為主題進(jìn)行操作，迎合了消費(fèi)者對(duì)北京2008年的奧運(yùn)會(huì)的期待，具有紀(jì)念意義；

⑶攀洼路2007年的開(kāi)通，無(wú)形中為小區(qū)沿樊商鋪提供了增值空間，給沿街鋪面的銷(xiāo)售帶來(lái)商機(jī)；

⑷低密度、低容積率、高綠化率和高汽車(chē)庫(kù)的配比，加之，小區(qū)周邊植物園、森林公園、董鋪水庫(kù)的相襯映，營(yíng)造了一種原生態(tài)、最適宜人居的大環(huán)境，迎合了中高層白領(lǐng)和成功人士的需求。

⑴由于項(xiàng)目是期房，而先期開(kāi)發(fā)的香榭?jī)�都一、二期樓盤(pán)的品牌影響力不大，使得消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不了解，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品品質(zhì)沒(méi)有一個(gè)直觀(guān)認(rèn)知與感受，這種將信將疑的態(tài)度將給項(xiàng)目的入市帶來(lái)一定的抗性；

⑵最大的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目本身，產(chǎn)品是否能高質(zhì)量、高品位，是否能營(yíng)造成最適合消費(fèi)者居住的環(huán)境氛圍，滿(mǎn)足消費(fèi)者的心理需求；

⑶國(guó)家明年將進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓，市場(chǎng)在明年的上半年將持續(xù)低迷，尤其是蜀山區(qū)的房地產(chǎn)板塊，因前兩年漲勢(shì)過(guò)快，拉高了該板塊的房?jī)r(jià)，今年該板塊處于滯漲期，明年上半年還將持續(xù)。如開(kāi)發(fā)商將價(jià)位定的過(guò)高，造成入市受阻，資金不能迅速回籠，將對(duì)持續(xù)開(kāi)發(fā)造成一定影響。

三期共有6幢6+1的多層，三期多層的絕版之作，也是該小區(qū)的推銷(xiāo)的“封筆”多層。多層位于金色池塘的中心區(qū)位的坡地上，與小區(qū)會(huì)所一路之隔，落差達(dá)3米多高，視覺(jué)效果與環(huán)境較好，居家安靜。由于一、二期已為成熟社區(qū)，無(wú)論景觀(guān)、外立面、配套和物業(yè)管理都給人以耳目一新的感覺(jué)。據(jù)調(diào)查，小區(qū)目前正在完善教育配套體系，幼兒園已投入使用，小學(xué)和中學(xué)正在建設(shè)，明年9月可投入使用，小學(xué)與中學(xué)都采取聯(lián)合辦學(xué)的方式，引進(jìn)西園小學(xué)和50中。

三期多層是今年10月份開(kāi)盤(pán)的，均價(jià)為3800元/M²，戶(hù)型從80多M²~120多M²不等。雖在黃金時(shí)節(jié)入市，但由于定價(jià)過(guò)高，造成銷(xiāo)售不暢，為了促進(jìn)三期多層銷(xiāo)售，目前，正在打折銷(xiāo)售，一次性付款97折，按揭98折，如簽訂合同，交2萬(wàn)定金，還可獲得1萬(wàn)元大禮包。照此計(jì)算，一套100M²的房子，實(shí)際成交價(jià)只有3600元/M²左右。

中天·藍(lán)山項(xiàng)目與金色池塘相比，無(wú)論從規(guī)模、配套、環(huán)境，還是小區(qū)的成熟性、開(kāi)發(fā)商的知名度都不占優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的容積率、建筑密度比金色池塘低，但綠化率之比是46%：45%，車(chē)位之比是1：1（金色池塘三期）。但在項(xiàng)目上是繼金色池塘多層后，在該板塊上唯一的小戶(hù)型多層，這是項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。在景觀(guān)上金色池塘以7000M²為依托，大打水景牌，中天藍(lán)山項(xiàng)目可以?shī)W運(yùn)為主題打健康休閑牌。

綜上所述，其多層定價(jià)應(yīng)參考金色池塘的價(jià)格，或持平或略低一些。

鳳凰城家家景園三期位于潛山路與淠河路西北交口，建筑面積8萬(wàn)M²，都是小高層和高層，三期于今年7月30日開(kāi)盤(pán)，一次性推出440套，其銷(xiāo)售均價(jià)為3700元/M²。該項(xiàng)目因外立面色彩較差，加上定價(jià)偏高，市場(chǎng)反映冷淡。 為扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面，三期借與該盤(pán)僅隔一條潛山路、位于該盤(pán)東南的商之都試營(yíng)業(yè)之際進(jìn)行促銷(xiāo)，一次性?xún)?yōu)惠10個(gè)點(diǎn)，如一套100M²的住宅，打折后的實(shí)際價(jià)格為3300多元/M²。沿淠河路沿街一層商鋪均價(jià)在8000元/M²。

中天·藍(lán)山與家家景園三期相比，項(xiàng)目占有一定的優(yōu)勢(shì)，一是項(xiàng)目在小區(qū)的東邊，與家家景園三期相比周邊環(huán)境較為安靜；二是倚坡而建，具有登高望遠(yuǎn)之勢(shì)，而其三期都是在一個(gè)平面上的條型小高層，視野不開(kāi)闊；三是點(diǎn)狀小高層，蝶型設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光都較好，而條狀的高層前后通有阻隔，空氣不對(duì)流。四是外立面比家家景園三期美觀(guān)；五是地段與其相比顯得順暢通達(dá)。但鳳凰城家家景園因其規(guī)模大，社區(qū)配套能力強(qiáng)，正在籌備開(kāi)業(yè)的商之都綜合性商場(chǎng)和紅福超市就是其引進(jìn)項(xiàng)目。但商鋪與其相比處于明顯劣勢(shì)，最關(guān)鍵的一是樊洼路沒(méi)有開(kāi)通，二是沒(méi)有形成成熟的商業(yè)氛圍，三是兩層疊加式商鋪。

鑒于以上所述，我們認(rèn)為，小高層的定價(jià)應(yīng)以其三期為參照，略為上浮一些，而商鋪的售價(jià)要低于其售價(jià)。